弊社で大規模修繕工事を行わせて頂くオーナー様は複数のマンションやビルを所有されており、また新たに購入する方も多いため、中古物件を購入する際の注意点を耐震性の観点から纏めてみました。

東京都にあるマンションのうち耐震改修済の物件がわずか26％しかないという内容が一部で話題を呼んでいます。2021年12月末時点の集計データによると、耐震診断は6割が未実施。実施済みは3割ほどで、そのうち5割が「耐震性なし」と診断されたものの、改修に至ったマンションは26％ほどにとどまっています。

マンションなどは法令によって定められた耐震基準に基づいて建てられますが、何度か改正されており、現在は1981年の建築基準法施行令の改正までに建てられたものを『旧耐震基準』の建物、以降のものを『新耐震基準』の建物と呼んでいます。国土交通省が5年に1回、 全国のマンションを対象に行っている『マンション総合調査』アンケートによると、回答のあった1688棟のうち旧耐震基準で建てられているマンションの割合は18.0％。そのなかには規模の大きなマンションも含まれており、特に500戸以上の大規模マンションだと17棟中9棟は旧耐震基準の建物という結果になっています。

法律的には、現行の新耐震基準を満たしていなくても建物を改修する義務はないとされ、管理組合やデベロッパー側の自主的な判断に委ねられています。しかし、耐震性を高めるための大規模修繕工事は住民のコンセンサスが取りにくく、なかなか進まないという現状があります。

耐震強化するためには一戸あたり50万～100万円の費用がかかりますが、平均的な修繕積立金だけではとても足りません。古い物件になると、住んでいる人も高齢者やリタイア世代が多くなっていて、やらないといけないのはわかってるけど、お金がないからできないということが多いです。また、分譲マンションだとオーナーと賃貸者で意見が合わなかったり、空室や権利者不明の物件があるなど、足並みが揃わないケースも多いので、なかなかまとまらないのが現状です。

建物の耐震性を推し量る基準として『耐震等級』があります。等級は1から3まであり、1から2になると1.25倍、3は1.5倍の耐震性能があるという計算になります。ただ残念ながら、この耐震等級を取得しているマンションは少なく、取得していても9割が耐震等級1です。マンションが耐震等級を上げるためには、柱や梁を太い構造にしなければいけないのですが、これは非常にコストがかかります。マンションはそもそも耐震性が高いというイメージがあり、デベロッパーとしては無理して耐震等級3にしなくても売れるという現実があるので、あまり重要視していません。

また、新たな指標として「長期優良住宅認定制度」もあります。これは国土交通省が定めた認定制度で、新築については2009年、増築・改築する場合は16年より開始されたものです。

長期優良住宅の認定条件を満たすと、200年間は安心して住めると謳っています。これには耐震性も含まれていて、震度6強の大地震でも壊れないとされています。ですが、制度がまだ新しいこともあり、認定物件はまだ多くありません。1戸建てやマンションなどを含めて、日本で新築住宅は年間80万戸ぐらい着工されていますが、そのうち長期優良住宅の認定を受けているのは1～2割ぐらいなのが現状です。

但し、耐震基準を満たした建物でも、その地盤そのものが弱かったり、液状化してしまっては意味がありません。安全性の高いマンションを選ぶには、あらゆる指標をみて判断する必要があります。