第一号の台風がフィリピン沖で発生しました。
予報では日本の遥か南を通過するとのことです。
毎年、入梅と台風が来たタイミングで、雨漏れ対策の問い合わせが非常に多くなります。
そもそも、なぜ雨漏れが発生するのでしょうか。
１．経年劣化
２．地震など災害による損傷
３．施工不良（建築時から存在した瑕疵）
まず、経年劣化はどんな建物でも避けられません。雨仕舞いにかかわる防水層や外壁仕上げ材は、新築後10数年たつと劣化が進み、ひび割れ、亀裂、破損などが発生し始めるのが一般的です。これに対して、適切な修繕をせずに放置していると、雨漏りが起きる可能性が高まります。
日常の維持管理も大切です。例えば、屋上には雨水を排出するためのルーフドレン（排水口）が付いていますが、雨風に交じって飛来してくる落ち葉や砂泥などが周囲に堆積してくると、排水がうまくできずに水たまりができたり、落ち葉が腐食したりします。
そうすると、金属製のドレン・キャップが錆びたり、排水パイプが傷んだりして、劣化が進みやすくなるわけです。定期的な点検、清掃やゴミ除去などのメンテナンスが欠かせません。
次に、それほど築年数が古くなくても、地震や台風などの自然災害によって建物が損傷を受ける場合があります。大きな災害があったら、早めに建物周りの目視点検をして、問題のある個所を速やかに補修することが大切です。
3番目の施工不良は、１・２番に比べると稀かもしれません。また、前述した品確法に基づく新築住宅の10年保証の期間内であれば、施工会社に無償で修繕を求められます。ただ、何か問題が起きないと気付きにくいうえに、原因となる場所が発見しにくいのが難点です。
設計ミスの可能性という場合もあります。例えば、鉄骨系プレハブ工法のＡＬＣ（軽量気泡コンクリート）外壁の仕上げがタイル張りのケース。ＡＬＣ外壁は、パネルの継ぎ目が多いため、目地に充填するシーリング材を定期的に打ち替えるメンテナンスが欠かせません。しかし、ＡＬＣパネルの外装をタイル張りにしてしまうと、パネルの目地がタイルで覆われて隠れてしまうため、中のシーリングが劣化して亀裂ができても外からは見えません。
そもそもＡＬＣパネルは素材自体に気泡が多数含まれているため、どこをどう伝って水が漏れているか発見しにくいのもネックになります。「ＡＬＣ外壁＋タイル張り仕様」は新しい建物では採用されなくなっているようですが、古いタイプでこの組み合わせは要注意です。
賃貸経営の場合は、室内に雨水がポタポタ垂れるほど悪化し、入居者の家財道具などに実害が出てしまうと、退去されたり、損害賠償を求められたりする恐れもあります。なるべく、雨漏りのクレームが起きないように、賃貸オーナーがするべき予防策を次に整理しました。
✓日常の維持管理の徹底
屋上のルーフドレーンや傾斜屋根の軒先にある樋の清掃も大切。
✓定期的な点検と予防的メンテナンス
初期段階のダメージを発見し、大きな損害になる前に応急対応。
✓災害時の臨時点検、退去時のチェック（クロスのシミ、カビ、異臭など）
原状回復時の室内点検、室内の異常を確認する入居者へのアンケートも有効。
✓計画修繕を着実に実施
建物診断で劣化状態と雨漏りの予兆を徹底調査して、“根本治療”を実施。
実際に、雨漏りが置きてしまった場合は、すぐに対処することが大切。ただ、単純に損傷を受けた箇所を修繕するのとはアプローチが違います。というのも、雨漏りの発生した箇所と原因になった場所が隣接しているとは限らないからです。
例えば、室内の天井から雨漏りしている場合でも、屋上防水の破損やその部屋の外壁にある亀裂が原因とは限りません。３階の壁面のクラックから侵入した雨水が１階の天井から漏れるなど、発生個所から離れたところから建物内部を水が伝わって来ることもあります。逆に、ひび割れがあっても雨漏りしないケースは少なくありません。例えば、幅0.3mm以下の“ヘアークラック”は特に補修が必要のないひび割れとされています。
そのため、初めに雨漏りの侵入箇所と経路を調査して特定することが重要です。
雨漏れの調査に関しましては、目視や散水試験、赤外線カメラなどがありますが高層の場合、該当箇所がしっかりと確認できることは、ほぼありません。
無足場工法であるロープアクセスにて行えば、即日で漏水箇所の特定が可能になります。
弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、
空室対策、不動産管理、保険、士業の派遣などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートをしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
