都心部を中心に、分譲マンションの価格のみならず賃貸マンション・アパートの募集家賃が上昇しています。一方で、賃貸物件に住んでいる人から「家賃が値上げされた」という話は、多少はあっても、それほど多く聞かれません。同じ物件で、新規入居者と既存入居者で家賃のギャップは生じているのが現状です。

2024年1月全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向』によると、マンションの平均募集家賃は、東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の11エリアが全面積帯（30平方メートル以下：シングル向き、30～50平方メートル：カップル向き、50～70平方メートル：ファミリー向き、70平方メートル超：大型ファミリー向き）で前年同月を上回ったとのこと事です。

特に、ファミリー向き（50～70平方メートル）賃貸マンションにおいては、全13エリア（※）で前年同月を上回り、中でも東京23区・東京都下・神奈川県・千葉県・札幌市・京都市・大阪市・福岡市の8エリアは2015年1月以降最高値を更新しました。

一般的に、不動産賃貸借契約の契約条項の家賃等に関する文言には、「本契約の家賃等が、公租公課の増減・経済情勢の変動等あるいは近傍同種の家賃等と比較して不相当となったときは、協議の上、家賃等の改定をすることができるものとする」などと示されています。

つまり、本来なら新規の募集家賃が上がっている状況であれば、既存入居者の家賃についても（更新のタイミングでなくとも）、値上げをしても良いという事になります。

ただし契約の文言例の通り、あくまでも協議が必要となりオーナー様には大きな負担がかかります。家賃を上げたい大家さんに対して、賃借人は値上げを了承しないという状況を取りまとめることは大変です。

実際に協議がまとまらなければ、「弁済供託（以下、供託）」といって法務局（供託所）に、賃借人が妥当と考える家賃（これまでと同額の家賃とすることが多い）を供託する流れになります。供託になると、これまでと同額の家賃ですら供託所の手続きにのっとるため、オーナー様は家賃を取得するのに時間がかかってしまいます。

さらに、オーナー様の希望する増額分を取得したい場合、協議（最悪の場合、訴訟）の結果次第となることから、もっと時間がかかってしまうことは容易に想像できます。
そのため、既存入居者の家賃については（更新のタイミングであっても）、値上げするケースは稀になることが多いようです。

もっともオーナー様が、家賃を値上げせず更新することは「あまりにも損をしている」と思うなら、既存入居者との契約を更新しないことも一案です。しかし、新しい入居者がすぐに見つかるかどうかという空室のリスクを抱えることになるため、オーナー様としては、家賃据え置きのまま更新してもらうのが無難となる場合もあるという声を、よくお聞きします。
とはいえ、物価上昇が起きている中、建物を維持する修繕費が高くなってきていますので、適宜、入居者の方に交渉をした方が良いと思いますので、不動産経営管理士（CPM）などの方に相談するのを推奨いたします。